Oznaczenie wizualizacji w ogłoszeniu nieruchomości

Co dokładnie trzeba oznaczyć

Oznaczasz każdy obraz, na którym pojawia się coś, czego w lokalu nie ma: meble, dywany, dekoracje, rośliny. Dotyczy to zarówno wizualizacji zrobionej przez grafika, jak i zdjęcia umeblowanego programem. Zdjęcie, na którym tylko poprawiono światło i balans bieli, nie dodaje niczego do wnętrza, więc zwykle wystarczy je opisać jako zdjęcie poprawione.

Praktyczny test jest prosty. Jeśli kupujący, który przyjdzie na wizytę, zobaczy inny pokój niż na zdjęciu, to zdjęcie jest wizualizacją i powinno być jako takie podpisane.

Jak powinno wyglądać dobre oznaczenie

Napis ma być czytelny na samym obrazie, nie tylko w opisie ogłoszenia, bo zdjęcia żyją własnym życiem: trafiają do galerii portalu, do udostępnień i do prezentacji. Wystarczy krótkie sformułowanie, na przykład „Wizualizacja aranżacji”, w rogu zdjęcia, w kolorze, który nie ginie na tle.

Druga część to zdjęcie rzeczywistego stanu w tej samej galerii. Najlepiej umieścić je zaraz obok wizualizacji tego samego pokoju. Kupujący widzi wtedy dwa obrazy, rozumie, co jest dekoracją, i może ocenić potencjał pomieszczenia bez poczucia, że ktoś go oszukuje.

W Pokazowy oba elementy są częścią paczki. Każdy obraz dostaje napis „Wizualizacja aranżacji”, a oryginał i porównanie na suwaku trafiają do tej samej teczki oferty.

Dlaczego brak oznaczenia kosztuje więcej niż się wydaje

Pierwszy koszt jest handlowy. Kupujący, który przyjedzie zobaczyć urządzone mieszkanie i zastanie puste, czuje się oszukany jeszcze przed rozmową o cenie. Nawet jeśli wizyta się odbędzie, negocjacja zaczyna się od pozycji obrony, a nie zainteresowania.

Drugi koszt jest wizerunkowy. Biuro, które publikuje nieoznaczone wizualizacje, łatwo rozpoznać, bo kupujący i pośrednicy opowiadają o takich przypadkach. Agent żyje z polecenia, więc jedna głośna sprawa kosztuje więcej niż miesiące abonamentu.

Trzeci koszt jest prawny. Przedstawianie nieruchomości w sposób, który może wprowadzić konsumenta w błąd, jest praktyką, którą reguluje ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Nie jest to porada prawna, a w sprawach spornych decyduje opinia prawnika, ale oznaczenie wizualizacji jest najprostszym sposobem, żeby w ogóle nie wejść na ten grunt.

Regulaminy portali i co z nimi zrobić

Portale ogłoszeniowe mają własne zasady dotyczące zdjęć, a część z nich wprost wymaga, żeby zdjęcia przedstawiały rzeczywisty stan nieruchomości albo były wyraźnie oznaczone. Zasady zmieniają się, więc przed publikacją sprawdź aktualny regulamin portalu, na którym prowadzisz ogłoszenie, szczególnie przy pierwszej ofercie z wizualizacjami.

Bezpieczny schemat jest wspólny dla większości portali. Pierwsze zdjęcie w galerii to zdjęcie rzeczywiste, potem wizualizacje z napisem na obrazie i wzmianką w opisie, a na końcu pozostałe zdjęcia stanu faktycznego. Taki układ nie narusza oczekiwań kupującego i zwykle nie powoduje problemów z moderacją.

Pełną instrukcję przygotowania oferty z oznaczonymi zdjęciami masz na stronie o home stagingu do ogłoszenia na Otodom i OLX.

Jak opisać wizualizację w treści ogłoszenia

W opisie wystarczy jedno zdanie, na przykład: „Zdjęcia aranżacji wnętrz są wizualizacjami, lokal jest sprzedawany bez wyposażenia”. Powinno stać wysoko, przed listą cech, a nie na samym końcu mniejszą czcionką.

Warto też napisać, co zostaje takie, jak na zdjęciu: okna, podłoga, ściany i układ pomieszczeń. Kupujący często zakłada, że wizualizacja zmienia wszystko, więc jasna informacja, że zmienione jest tylko wyposażenie, buduje zaufanie.

Jeśli wykończenie lokalu jest w standardzie deweloperskim, a wizualizacja pokazuje wyższy standard, napisz to wprost. Dla dewelopera to ważne szczególnie przy zdjęciach w ofercie, gdzie kupujący porównuje obraz z umową i opisem standardu.

Kto prowadzi rozmowę z kupującym o wizualizacji

Oznaczenie w ogłoszeniu to dopiero początek. Na wizycie kupujący zapyta, jak będzie wyglądał pokój po urządzeniu, i dobrze, gdy agent ma pod ręką porównanie przed i po na telefonie albo wydruku. Pokazuje wtedy to samo zdjęcie, które widział na portalu, i omawia skalę pomieszczenia, a nie broni się przed zarzutem.

Sprzedający też powinien wiedzieć, jak wygląda oferta. Link do podglądu teczki z oryginałami i wizualizacjami wysyłasz właścicielowi przed publikacją. Dzięki temu nie ma zaskoczenia, że w jego pustym mieszkaniu na zdjęciach stoi kanapa, i masz akceptację, zanim zdjęcia pojawią się na portalu.

Czego nie robić nigdy

Nie usuwaj z obrazu napisu przed publikacją, nawet jeśli w galerii portalu wygląda mniej estetycznie. Nie pokazuj wizualizacji jako zdjęcia okładkowego bez zdjęcia stanu faktycznego w galerii. Nie dodawaj do obrazu elementów, których nie da się wstawić w danym lokalu, na przykład okien w ścianie, która ich nie ma.

Nie wygładzaj też wad. Wizualizacja ma pomagać ocenić skalę i funkcję pomieszczenia, a nie ukrywać pęknięcie, wilgoć czy widok na ścianę sąsiedniego budynku. Agent, który pokazuje stan uczciwie, szybciej zamyka transakcję, bo na wizycie nic nie psuje zaufania.

Przy sprzedaży po remoncie oznaczanie ma znaczenie podwójne: kupujący płaci za gotowe wykończenie, więc rozróżnienie między tym, co zrobiono, a tym, co jest tylko dekoracją, jest podstawą wiarygodności oferty.

Jak zorganizować oznaczanie przy wielu ofertach

Przy kilku ofertach miesięcznie ręczne dodawanie napisu w edytorze graficznym szybko się nie opłaca. Wygodniej korzystać z narzędzia, które oznacza obraz automatycznie podczas generowania, tak by wizualizacja nigdy nie opuściła systemu bez podpisu. W Pokazowy dotyczy to każdego zdjęcia w każdym planie, a w planie Biuro na obrazie pojawia się także logo biura.

Jeśli wcześniej zamawiałeś wizualizacje u grafika, porównaj też koszt całego procesu, a nie samego renderu. Policzysz to w tekście o cenie wizualizacji wnętrza. Po sprzedaży mieszkania, które zostaje w wynajmie, rozliczanie czynszów ułatwia program do zarządzania nieruchomościami, na przykład czynszowe, ale to już następny etap, po zamknięciu transakcji.

Najczęstsze pytania agentów o oznaczenie

Czy napis na obrazie obniża skuteczność zdjęcia. W praktyce nie, bo kupujący i tak rozumie, że w pustym lokalu mebli nie ma, a uczciwy podpis raczej odsiewa osoby, które nie byłyby zainteresowane. Czy wystarczy opis w ogłoszeniu bez napisu na zdjęciu. Nie, bo zdjęcia są kopiowane i udostępniane bez opisu. Czy trzeba oznaczać zdjęcie z poprawionym światłem. Zwykle nie, ale warto wspomnieć o tym w opisie.

Jeśli masz wątpliwość w konkretnej sprawie, na przykład przy sprzedaży przez dewelopera, zapytaj prawnika obsługującego biuro. Oznaczenie jest tanie, a spór kosztowny.

Jak zacząć

Wgraj na stronie głównej Pokazowy zdjęcie pustego pokoju, wybierz styl i sprawdź wynik razem z oznaczeniem. Jeśli efekt wystarcza do ogłoszenia, wybierz plan: Agent 199 zł netto, Biuro 499 zł netto albo Sieć i deweloper 1290 zł netto miesięcznie. Szerszy opis wirtualnego stagingu w pracy biura znajdziesz na stronie wirtualny home staging dla biur.